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?1984年我國開始設(shè)立第一批經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后，產(chǎn)業(yè)園一直作為中國經(jīng)濟的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的重要支柱。作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，各地產(chǎn)業(yè)園的管理模式和運營模式有著很大的差別。實際上，產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)及管理是一個充滿智慧的過程。

? ? ? ?現(xiàn)在我國產(chǎn)業(yè)園數(shù)量眾多，發(fā)展?fàn)顩r也是千差萬別，縱觀眾多園區(qū)的發(fā)展情況，不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園都有著相同的特質(zhì)，總結(jié)而言就是他們都具備以下四個關(guān)鍵特征。

1、把運營前置

? ? ? ?什么叫運營前置？運營前置是首先要有運營思維和運營戰(zhàn)略。

? ? ? ?招商前就要把運營戰(zhàn)略制定好，整個招商過程中就要逐步實施運營戰(zhàn)略，讓選址企業(yè)看到希望、看到詳盡的服務(wù)步驟；招商和運營過程中要讓入駐企業(yè)能發(fā)展無憂、全心發(fā)展、盡享各種產(chǎn)業(yè)支持。否則，這個產(chǎn)業(yè)園極有可能失敗，不但經(jīng)營過程中舉步維艱，甚至可能一開始招商就夭折了。即使前期招商成功，但如果不堅持長期、正確的運營思路，中途也會失敗。

? ? ? ?目前，很多市場都把零租金和免租期當(dāng)做救命稻草，實則非常危險，無異于“飲鴆止渴”。首先，低租金或者免租期的確可以吸引部分企業(yè)，但你能夠承受持續(xù)低租金免租的狀態(tài)嗎？其次，免租必然導(dǎo)致運營與管理跟不上，虎頭蛇尾，進一步導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園行業(yè)影響力和品牌力低微。

? ? ? ?既然立志要做產(chǎn)業(yè)園，就必須在專業(yè)運營上下功夫，就必須賺取合理的利潤來培育和支撐合理的租金價格。

? ? ? ?運營前置還有一個概念，就是不用等到客戶入駐園區(qū)后再提供運營服務(wù)。實際上在產(chǎn)業(yè)園設(shè)計建造階段，就可以通過沙龍、論壇、企業(yè)走訪等系列活動，把企業(yè)吸引過來。通過相關(guān)的生態(tài)資源導(dǎo)入，提前給客戶服務(wù)，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)開發(fā)商的區(qū)別。

2、把握產(chǎn)業(yè)脈搏，順勢而為

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營需要順勢而為，即順應(yīng)區(qū)域主流產(chǎn)業(yè)，選擇當(dāng)?shù)乇旧砭邆浒l(fā)展基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重依賴產(chǎn)業(yè)勢能和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，不像傳統(tǒng)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律性極強，擺在產(chǎn)業(yè)園操盤者面前的往往是個命題作文，必須慎重。

? ? ? ?隨著中國生產(chǎn)要素成本的大幅提高和人口紅利的逐漸消失，中國“成本洼地”的優(yōu)勢逐漸減小。為降低對單一地區(qū)和特定供應(yīng)商的過度依賴，有關(guān)供應(yīng)鏈布局多元化和區(qū)域化的討論在新冠疫情全球大流行的背景下更為趨熱。

? ? ? ?中央政府正積極推動發(fā)展新的經(jīng)濟增長極，力促產(chǎn)業(yè)向價值鏈上游轉(zhuǎn)移升級，更專注于先進制造業(yè)的發(fā)展。

? ? ? ?讀懂中國制造業(yè)的現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)升級趨勢，深入了解后疫情時代中國先進制造在產(chǎn)業(yè)集群、投資選址標(biāo)準(zhǔn)以及工業(yè)土地和工業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，對于產(chǎn)業(yè)園運營機構(gòu)至關(guān)重要！

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園要做的就是讀懂區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求，順應(yīng)主流，加入產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，形成大產(chǎn)業(yè)集群。比如粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃布局，其未來帶來的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)勢能就非常大，真正的偉大企業(yè)也一定是在這樣的環(huán)境下煉成的。

3、理解不同產(chǎn)品功能

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園的辦公空間可以劃分為三類：辦公樓、研發(fā)樓、廠房，這幾種空間不能混搭。

? ? ? ?其中，辦公樓的入駐企業(yè)傾向于服務(wù)業(yè)，這一空間的關(guān)鍵是服務(wù)于人；研發(fā)樓主要用以設(shè)計，典型客戶是高科技企業(yè)，這一空間的功能是研發(fā)和營銷，是微笑曲線的兩端，是一個產(chǎn)業(yè)高價值點的地方，也是很多地區(qū)政府留住某個產(chǎn)業(yè)的本意；至于廠房的功能就比較簡單，提供生產(chǎn)制造，對層高和承重有特定要求，需放得下基本的生產(chǎn)線。

? ? ? ?三種空間不能混搭，空間設(shè)計上也有所區(qū)別，層數(shù)、荷載、排污等參數(shù)都大不相同。比如，在層高上，辦公樓一般超過10層，研發(fā)樓很少超過10層，一個直觀的現(xiàn)象是全世界的辦公樓都是“豎著”擺放，300米以上高度也不是問題；研發(fā)樓單層面積可以做到2萬平方米，但層高多在10層以內(nèi)；廠房一般不超過5層樓，很少做地下室，重心承載放在地上一層，為的是減少工業(yè)運作中的樓體震動。

4、懂得如何與政府部門相處

? ? ? ?與相關(guān)政府部門的互動其實非常重要，任何地方的產(chǎn)業(yè)都跟政府密不可分。

? ? ? ?第一，學(xué)會跟相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門打交道，傳統(tǒng)地產(chǎn)可能主要是跟規(guī)土、住建部門對接，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的互動對象更多是工信部、科創(chuàng)部和發(fā)改委等。這需要運營商了解基本常識，比如畝產(chǎn)稅收、產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)等概念。產(chǎn)業(yè)園運營商要知悉政府部門的思維模式和稅收需求。

? ? ? ?第二，追求雙方的互補關(guān)系，對產(chǎn)業(yè)互補完善。比如，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商政策的制定是政府部門在主導(dǎo)，而產(chǎn)業(yè)園是完善產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中具體的生態(tài)載體，做好設(shè)計運營等細(xì)節(jié)的東西。

? ? ? ?第三，獲得政府部門的信任和支持，這也是最高的層面。這與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的“公關(guān)”模式區(qū)別開來，雙方像是一個團隊一樣默契配合，各自發(fā)揮各自的作用，彼此提供支持、協(xié)同作戰(zhàn)。