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當(dāng)前，我國正處于高質(zhì)量發(fā)展的新階段，園區(qū)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主平臺、主陣地，被提升到極為重要的戰(zhàn)略地位之上。

園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，取決于多個方面的共同作用，其中既包括交通區(qū)位、物理空間、物業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)因素，也包括產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)招商能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平等產(chǎn)業(yè)方面因素，結(jié)合目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，以下五大因素的影響最為突出。

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區(qū)位地段

建筑可以復(fù)制，但地段無法復(fù)制。

從企業(yè)經(jīng)營的角度講，好地段往往意味著優(yōu)勢資源，而優(yōu)勢資源對人才、資金、產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的吸附力；此外，地處商業(yè)活動和社會活動中心，也有利于企業(yè)迅速開展業(yè)務(wù)；從投資的角度看，核心地段是整個城市的稀缺資源，各類成熟的商業(yè)配套、濃厚的商務(wù)氛圍、便捷的生活條件、發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng) / 公共出行，都是園區(qū)增值的重要條件。

如今，隨著城市土地供應(yīng)緊缺，好區(qū)位的園區(qū)，價值將進(jìn)一步凸顯，進(jìn)一步成為市場上的「搶手貨」。

產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的核心，園區(qū)未來的競爭不僅是物業(yè)的競爭，更是基于產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭。

從園區(qū)角度看，設(shè)定一個科學(xué)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，要注意以下五個方面。

1、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不宜過多（不超過三個），否則極易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)混雜，發(fā)展不聚焦；

2、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇必須符合國家及地方政策，同時要考慮到當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項目落地需要有可行性，避免出現(xiàn)「鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園搞人工智能」這樣的「空中樓閣」現(xiàn)象；

3、產(chǎn)業(yè)市場要足夠大。比如互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意等行業(yè)，包容性極大，行業(yè)企業(yè)遍地開花，招商工作很好開展；反之、如果園區(qū)定位是區(qū)塊鏈、北斗、航空航天這樣專業(yè)化極強(qiáng)、行業(yè)壁壘極高的小眾行業(yè)，發(fā)展壓力可想而知；

4、產(chǎn)業(yè)定位差異化，按照一般經(jīng)驗，一個產(chǎn)業(yè)在某地區(qū)運(yùn)作成功后，其他地區(qū)便會蜂擁而至、競相發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以搶占新項目制高點(diǎn)，這種做法最直接的后果就是導(dǎo)致了大量的重復(fù)建設(shè)。園區(qū)如果不想陷入「內(nèi)卷」，最好的方法就是避而遠(yuǎn)之，謀求差異化發(fā)展。

5、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)與空間規(guī)劃相結(jié)合，同行業(yè)的企業(yè)放在一塊區(qū)域、或者同一棟樓里集中發(fā)展。

園區(qū)政策

作為直接影響企業(yè)投資決策的關(guān)鍵因素，園區(qū)政策一直被視為招商引資的「攻堅利器」。

園區(qū)政策制定與實施，主要有以下三個關(guān)鍵點(diǎn)。

一是政策制定尋求差異化。現(xiàn)如今很多園區(qū)為了吸引稅源型企業(yè)入駐，往往在相同領(lǐng)域出臺相似的政策，這樣只會導(dǎo)致同質(zhì)化競爭的加劇，造成不必要的內(nèi)耗；而由于細(xì)分產(chǎn)業(yè)政策的欠缺，產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展也很難被帶動。

二是「因企施政」，針對不同的項目采取不同的打法。比如，招引大項目，單一政策很難起效，需要打政策的「組合拳」；引進(jìn)創(chuàng)新平臺和高端人才項目，則要把眼光放長，要注重長期收益而非一時之得失；

三是注重落實。很多園區(qū)許諾給企業(yè)的政策很好，結(jié)果遲遲不能兌現(xiàn)。這樣一來，不僅會影響企業(yè)對園區(qū)的好感度，降低企業(yè)投資的積極性；而且企業(yè)「一朝被蛇咬，十年怕井繩」，口口相傳下，對園區(qū)開展以商招商極為不利。

服務(wù)水平

園區(qū)服務(wù)并不是單一的公共服務(wù)，而是成體系化的、精準(zhǔn)的服務(wù)。需要園區(qū)具備兩種能力：一是資源整合能力，整合企業(yè)所需資源，而且這些資源必須是有效的，有需要就可以隨時拿來用的；二是了解每個企業(yè)的痛點(diǎn)，針對企業(yè)所欠缺的點(diǎn)匹配相關(guān)資源，對癥下藥。