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產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的問題!

隨著我國房地產(chǎn)剛性需求逐漸飽和,“蛋糕”余量不多,而競爭異常激烈,加之國家嚴(yán)格調(diào)控樓市已進(jìn)入常態(tài)化,眾多房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,近年來,各式各樣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技孵化產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,截至2019年末,我國共有各類國家級(jí)開發(fā)區(qū)628家,省級(jí)開發(fā)區(qū)共有2053家,各類市縣級(jí)園區(qū)、園中園、區(qū)中園更是不計(jì)其數(shù)。確實(shí),從1984年設(shè)立首批國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以來,園區(qū)一直是我國經(jīng)濟(jì)增長的助推器,對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上,但隨著國內(nèi)外形勢不斷變化,我國工業(yè)化水平不斷推進(jìn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展也將面臨各種矛盾和挑戰(zhàn),以往靠產(chǎn)業(yè)鏈成功的,會(huì)面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾;靠銷售成功的,會(huì)面臨分割政策不同的矛盾;靠賣地成功的,會(huì)面臨土地分成違法和指標(biāo)匱乏的矛盾;靠招商服務(wù)成功的,會(huì)面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。

總結(jié)起來,具體包括:

  • 1供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾

    土地方面,一二線城市核心土地供給嚴(yán)重不足,三四線城市大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠;服務(wù)方面,企業(yè)在價(jià)格、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求難以得到滿足,園區(qū)服務(wù)缺乏市場調(diào)研,成了“花架子”。

  • 2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的鎮(zhèn)痛

    經(jīng)歷了粗放式、外延式的發(fā)展,產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須實(shí)施新戰(zhàn)略、探索新路徑,轉(zhuǎn)舵集約式、內(nèi)涵式發(fā)展,新舊更迭,必然是一個(gè)過程,必然會(huì)經(jīng)歷陣痛,產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何準(zhǔn)確定位,“老產(chǎn)業(yè)”如何退出,“新產(chǎn)業(yè)”如何布局,新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化如何“無縫銜接”,都需要不斷研究反復(fù)論證。

  • 3產(chǎn)業(yè)體系大而全,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰

    企業(yè)入園最大的優(yōu)勢在于通過合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局,將生產(chǎn)鏈和價(jià)值鏈相關(guān)的企業(yè)集聚起來,加強(qiáng)之間的分工合作,形成集群效應(yīng)。但我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)過度追求大而全,缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位,片面追求大企業(yè),幾乎沒有行業(yè)門檻,導(dǎo)致園區(qū)變成各類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。

  • 4缺乏成熟的運(yùn)營管理模式

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營管理是一門大學(xué)門,無論是園區(qū)擴(kuò)展還是招商,運(yùn)營服務(wù)都是構(gòu)成園區(qū)持久性發(fā)展的主要因素,目前我國大多數(shù)園區(qū)仍處于虧損狀態(tài),歸根結(jié)底還是運(yùn)營情況出現(xiàn)了問題,包括管理體制不夠科學(xué)、政策措施不夠完善、融資渠道較窄、專業(yè)人才比較缺乏等。


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